买卖不破租赁是什么意思？

2020/1/19

葛某工作数年，勤勤恳恳，一日升职加薪，葛某意欲购买一套大房子来提升生活品质。葛某选中了一套二手房，然而该房屋有一租户张某，尚有11个月的租期，前业主康某如实告知葛某，葛某本想买一套大房子让父母和自己住在一起，如今张某住在里面，葛某应该怎么办呢？是否可以主张租赁合同无效而要求张某搬出去呢？

答案是不能的。可能很多人听说过一句法言法语：“买卖不破租赁”，这句话是什么意思呢？简单来说，就是房屋的买卖不能影响房屋的租赁关系。我国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，葛某与前业主康某之间的房屋买卖，不影响租户张某与康某的租赁合同关系。也就是说，张某的租赁合同并不会因此无效。

不仅如此，由于葛某与康某交易了房屋之后，房屋的所有人由康某变动为葛某，张某的租赁合同将继续对新业主葛某生效。换言之，张某的租赁合同尚有11个月到期，那么葛某在此11个月内不能要求张某搬出，并且还要履行原房东的义务，当然，张某也需要按时向葛某交纳房租，履行租客的义务。

本案还可能存在一种情形，即承租人的优先购买权。这一点规定在我国合同法第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”康某在出卖房屋之前，应当通知张某，若张某想买下他承租的房屋，在与葛某同等条件的情形下，张某享有优先购买的权利。同等条件是指同样的价格、付款方式等，若葛某愿意一次性付清购房款，而张某需要分期支付，那么康某当然可以卖给葛某，而不卖给张某。但如果张某和葛某的购买条件完全等同，那么康某应当将房屋出售给张某。